恒大卖房地图,房企大佬的掘金轨迹!

在深度调控之下,尽管恒大2018年的合约销售面积5243.5万平方米,较2017年只增长4.2%。但恒大营收高达4662.0亿元,较2017年增长49.9%。

和碧桂园一样,真的是全覆盖!

2018年末,恒大净资产增至人民币3,086.3亿元,较2017年底增长27.4%;净负债率降至151.9%,较2017年底降低31.8个百分点;总借贷水平较2017年底下降人民币595亿元,降幅为8.1%。

那么这些房子,到底是怎么卖出来的,哪些省市卖得最多。

许家印表示,恒大做事的风格,是要么不做,要做就要做大、做强、做成功。他笑称,对汽车产业还是很有信心的,“不要忘记我是车间主任出身的,也算是制造业的央企出来的。当时舞钢是冶金部的直属企业。我干了十年的车间主任,还是有制造业基本功的。”

也正是因为去杠杆有成效,利息支出平稳,才帮助恒大净利大幅提高。

销售超200亿级的还有湖南、浙江、安徽、贵州、湖北、江西,要么是人口大省,要么就是恒大深度下沉到这些省的三四线城市。

尽管恒大全口径债务依旧高达1.57万亿,其实较2017年增加绝对额不多,只有几百亿,这个体量增幅比其实很低。

通过梳理年报,杠杆游戏从几个角度和杆友做个分享。

如上图,恒大2018年销售物业收入4527.64亿元;而租金、物管、其他业务合计收入只有100多亿。

如此高的利润和增幅,是如何实现的。恒大的钱到底是怎么赚来的。

而回A一事时,恒大集团总裁夏海钧则表示,“恒大地产回A的各项工作在有序推进的过程中”,但他并未提及回归时间表。

摘要:12个省市销售超过200亿

此外,杠杆游戏注意到,年报披露2018年恒大新开盘项目173个, 在售项目累计达到829个,分布于中国30个省、区、市。

和龙湖、万达、万科有较多的物业租金收益不同,恒大迄今为止,除了卖房子以外的其他收入几乎可以忽略不计。

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确实如万科郁亮所言,“我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业”。恒大也证明了这一点。

本文所有数据、图表源自恒大年报

上文,杠杆游戏说了恒大赚钱主要还是靠卖房子,所谓多元化其实占比还很低。

恒大汽车能成吗?

用恒大自己年报的话说,全面贯彻“三低一高”经营模式,主要通过控制新购土地储备、控制费用、努力扩大盈利规模增加权益、利用自有资金提前清偿部分高息借贷等方式,实现总负债水平及负债率同比大幅下降。

其中,股东应占利润增加至人民币373.9亿元,较2017年增长53.4%。

2、去杠杆有成效,融资成本总体可控,不过绝对融资利率还是不低

3、恒大卖房地图:12个省市恒大销售超过200亿

其他销售超过百亿的省也多,杠杆游戏就不一一例举。

1、房地产销售是恒大的绝对票仓

真是赶上了好时候,土地成本一千来块每平米,房子平均卖到1万出头,融资和债务压力只要扛得住,周转有序,必须赚。

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

是的,实际还略有上升。

此外,如上图,在恒大6731亿的借款中,一年内到期的高达3183亿元,占比47.3%,负债结构还是有待改善。

如上图,在恒大的大本营广东,恒大2018年销售高达533亿元。接着超过300亿的省市还有江苏、四川、河南、山东、重庆。上述地方,要么是经济大省、强省、人口大省,要么就是体量很大的直辖市。

所以反映到利息支出上,还是很明显。如下图:

不过,恒大绝对融资利率还是不低,比万科、龙湖高很多。年报披露,借款平均实际年利率为8.18%,而2017年为8.09%。

最后,杠杆游戏也说说,恒大正在发起的造车运动。恒大雄心壮志,年报说,力争3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团之一。

因此,2018年的毛利率为36.2%,比2017年上升0.1个百分点。

不过杠杆游戏要说的是,这比2017年报时的3564亿元还是下降了不少,且当时占比高达48.6%,如今也有下降,算是去杠杆的成果。

恒大年报阐释,2018年度毛利增加,主要由于交付物业面积较2017年增长50.7%。但因每平米的物业平均销售价格和物业的每平米平均成本,与2017年基本持平。

当然,龙湖、万科主要也还是房地产开发商,而不是物业运营商。

值得一说的是,上海、北京、天津三大直辖市,销售都不到百亿,一来和恒大一直以来的策略有关,二来上述城市2018年的调控实在是太严了。

比如恒大新能源汽车天津基地计划今年6月份全面投产。

不仅如此,2018年恒大净利润(剔除汇兑损益)为人民币722.1亿元,较2017年增长106.4%;净利润率(剔除汇兑损益)为15.5%,上升4.2个百分点。

 


posted @ 19-04-13 02:47  作者:admin  阅读量:

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